Como ler a planta e o memorial descritivo do apartamento

Quem compra na planta compra dois documentos: a planta da unidade, com as medidas, e o memorial descritivo, com os acabamentos. O apartamento decorado do stand é uma sugestão de uso, montado com móveis sob medida e, às vezes, com paredes a menos. Saber ler os documentos evita a frase mais ouvida nas entregas: "não era isso que eu vi".

1. As três áreas

• Área útil (ou de vassoura): o espaço de piso dentro do apartamento, medido entre as paredes. É onde você vive de verdade.
• Área privativa: a útil mais as paredes internas, a varanda e, em alguns casos, a vaga de garagem e o depósito. É a que aparece nos anúncios e no preço por metro quadrado.
• Área total (ou construída): a privativa mais a fração das áreas comuns, como corredores, hall e lazer. Serve para calcular condomínio e IPTU.
Um anúncio de "45 m²" pode significar 45 m² privativos com cerca de 38 m² úteis. Pergunte sempre pela área útil e compare imóveis sempre pela mesma medida.

2. As medidas de cada cômodo

A planta traz a largura e o comprimento de cada ambiente. Confira se a sua cama de casal cabe no quarto com circulação (um quarto de 2,60 m de largura fica justo), se o sofá cabe na sala e se a cozinha tem espaço para geladeira e fogão lado a lado. Leve uma trena ao decorado e meça; os móveis do decorado costumam ser menores que os de loja.

3. Posição solar

A planta do pavimento (planta de implantação) mostra o norte. Em São Paulo, unidades com janelas voltadas para o norte e para o leste recebem sol de manhã e são mais iluminadas e secas. Oeste recebe sol forte à tarde e esquenta. Sul quase não recebe sol direto e pode ter umidade. Pergunte qual é a face da unidade que você está comprando, não a do decorado.

4. O que está ao redor da unidade

Na planta do pavimento, veja o que faz divisa com o seu apartamento: elevadores, poço de ventilação, escada de incêndio e área de lixo fazem barulho. Confira também a vista provável: um andar baixo voltado para o prédio vizinho é diferente de um andar alto voltado para a rua.

5. Pé-direito e vigas

O pé-direito padrão fica entre 2,50 m e 2,70 m. Alguns lançamentos oferecem pé-direito duplo na sala. Veja no memorial se há rebaixo de gesso e onde passam as vigas, que podem baixar o teto em parte dos cômodos.

6. Vagas e depósito

O contrato diz se a vaga é demarcada (um número só seu) ou indeterminada (sorteada ou rotativa), se é coberta, se é presa (precisa mover outro carro) e se comporta carro grande. Em prédios compactos, muitas unidades não têm vaga, e isso pesa na revenda.

7. O memorial descritivo

É a lista de tudo o que será entregue: tipo de piso em cada ambiente, louças, metais, esquadrias, pontos de ar-condicionado, gás encanado, tomadas, infraestrutura de internet. Confira:
• Onde há piso e onde é contrapiso (quartos costumam vir sem piso)
• Se a varanda tem ponto de água e gás, caso queira churrasqueira
• Se há previsão de ar-condicionado, com infraestrutura e local da condensadora
• Marca ou padrão de referência dos acabamentos ("ou similar" é comum e permitido)
O memorial faz parte do registro de incorporação e do contrato. Se algo prometido no stand não está nele, não está vendido.

8. O que pode mudar até a entrega

A lei admite pequenas diferenças de área, de até 5%, sem direito a abatimento. Acabamentos podem ser trocados por equivalentes. Planta, número de vagas e áreas comuns prometidas não podem mudar sem a sua concordância.

9. Opções de planta e personalização

Muitos lançamentos oferecem plantas alternativas (sala ampliada em vez do segundo quarto, por exemplo) e um período de personalização, em que você escolhe acabamentos e pontos elétricos por um custo extra. Pergunte os prazos: depois de certa fase da obra, nada muda.

10. Leve para casa e compare

Peça a planta da unidade exata, a planta do pavimento e o memorial. Compare com outros empreendimentos pela área útil, pela face solar e pelo que está incluído. É nessa comparação, e não no decorado, que a melhor compra aparece.

Este conteúdo é informativo. Em dúvida sobre medidas ou acabamentos, peça confirmação por escrito à incorporadora.