Como saber se um lançamento é seguro

Quem compra na planta paga por um prédio que só vai existir daqui a alguns anos. A grande maioria dos lançamentos é entregue normalmente, mas a lei dá ao comprador ferramentas para conferir se o projeto está em ordem. Leva pouco tempo, custa pouco e evita muita dor de cabeça.

1. O registro de incorporação

A construtora, ou mais precisamente a incorporadora, só pode vender unidades na planta depois de registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32). Esse registro reúne o projeto aprovado, a matrícula do terreno, certidões da empresa, o memorial descritivo de acabamentos e o quadro de áreas.

O número do registro e o cartório precisam aparecer nos anúncios, nos folhetos e no contrato. Se o vendedor não souber informar, desconfie. Fique atento a ofertas de “pré-venda” ou “reserva com pagamento” antes do registro: sem ele, ninguém pode vender.

2. A matrícula do terreno

Com o número da matrícula, você pede uma certidão atualizada no cartório ou pela internet, no portal dos cartórios de registro de imóveis. Na certidão, confira:
• O registro da incorporação
• Se há o termo de patrimônio de afetação averbado
• Se existem penhoras, ações ou garantias dadas a bancos

3. O patrimônio de afetação

É a maior proteção do comprador na planta. Criado depois da falência da Encol, ele separa o terreno, a obra e o dinheiro das vendas daquele empreendimento do restante da construtora. Se a empresa tiver problemas, esses recursos não podem ser usados para pagar outras dívidas, e os compradores podem decidir em assembleia continuar a obra com outra empresa.

Para valer, a afetação precisa estar averbada na matrícula: não basta estar escrita no contrato ou no folheto. Com ela, os compradores podem formar uma comissão de representantes, que recebe da incorporadora, pelo menos a cada três meses, o andamento da obra e a prestação de contas.

4. O prazo de carência

A incorporadora pode fixar um prazo de carência, de até 180 dias, para desistir do empreendimento, por exemplo se não vender unidades suficientes. Se isso acontecer, ela devolve o que você pagou. Pergunte se o empreendimento está em carência e quando ela termina.

5. A construtora

• Veja há quanto tempo a empresa atua e quantos empreendimentos já entregou
• Visite um prédio entregue por ela e, se puder, converse com moradores
• Pesquise o nome da empresa no Reclame Aqui e nos sites dos tribunais, como o do Tribunal de Justiça de São Paulo
• Desconfie de prazos de entrega muito curtos ou preços muito abaixo da região

6. O contrato e o pagamento

• Leia o quadro-resumo: ele é obrigatório e traz preço, fluxo de pagamento, índice de correção, prazo de entrega, regras de distrato, o registro da incorporação e a existência de afetação
• Confira se o memorial descritivo de acabamentos está anexado
• Pague sempre por boleto ou conta em nome da incorporadora ou da empresa do empreendimento (a SPE), nunca na conta pessoal de um corretor
• Confirme o registro do corretor ou da imobiliária no CRECI

Este roteiro é informativo. Em compras de valor alto, vale pedir a análise do contrato a um advogado. Fontes: Lei 4.591/1964 (arts. 31-A a 31-F, 32, 34 e 35-A) e Lei 10.931/2004.