Comprar para alugar: studio, 1 ou 2 dormitórios?

Em São Paulo, quanto menor o apartamento, maior costuma ser o aluguel em relação ao preço. Um studio bem localizado rende, em proporção, mais do que um dois dormitórios na mesma rua. Em compensação, troca de inquilino com mais frequência e depende mais de estar perto de metrô, faculdade ou polo de empregos. Entenda cada opção antes de escolher.

Como medir a rentabilidade

A conta básica é o aluguel anual dividido pelo preço do imóvel. Um apartamento de R$ 500 mil alugado por R$ 2.500 por mês rende R$ 30 mil por ano, ou 6% ao ano, antes de descontar vacância, condomínio nos meses vazios, IPTU, manutenção e imposto de renda. Em São Paulo, a rentabilidade bruta do aluguel residencial costuma ficar entre 5% e 7% ao ano, e os imóveis compactos ficam na parte de cima dessa faixa. Além do aluguel, há a valorização do imóvel, que no lançamento começa antes mesmo das chaves.

Studio (até 30 m²)

• Preço de entrada mais baixo e maior rentabilidade proporcional
• Público: solteiros, estudantes, profissionais em trabalho temporário, executivos em semana de trabalho
• Funciona bem em temporada e aluguel por período curto, quando o condomínio permite
• Riscos: oferta grande em alguns bairros, maior rotatividade e dependência total da localização. Studio longe do metrô é difícil de alugar

1 dormitório (30 a 45 m²)

• Equilíbrio entre rentabilidade e estabilidade
• Público: solteiros e casais sem filhos, que ficam mais tempo que o inquilino de studio
• Aceita bem os dois modelos, tradicional e temporada
• Diferencial: varanda, vaga de garagem e lazer completo fazem diferença na hora de alugar

2 dormitórios (45 a 70 m²)

• Rentabilidade proporcional menor, mas inquilino mais estável, que fica anos
• Público: casais com filho pequeno, quem trabalha em casa e precisa de escritório, colegas dividindo
• Mais fácil de revender para quem vai morar, o que protege o investimento
• Vaga de garagem é quase obrigatória nessa faixa

Aluguel tradicional ou temporada?

O aluguel tradicional, com contrato de 30 meses, dá renda previsível e pouco trabalho, e o inquilino paga condomínio e IPTU. A temporada, por plataformas, pode render de 1,5 a 2 vezes mais em bairros turísticos ou de negócios, mas exige mobiliar, limpar, atender hóspedes e aceitar meses fracos; o proprietário arca com condomínio, contas e plataforma. Antes de contar com a temporada, confira a convenção do condomínio: muitos prédios proíbem ou limitam.

Localização pesa mais que a planta

Para alugar bem em São Paulo, o que mais importa é estar a até 10 minutos a pé de uma estação de metrô ou trem, perto de polos de emprego, hospitais ou universidades, e com comércio na rua. Veja os guias de bairro do portal para comparar regiões.

Custos que reduzem o retorno

• Vacância: conte com um a dois meses vazios por ano no studio, menos no 2 dormitórios
• Condomínio alto corrói o aluguel, especialmente em prédios com muito lazer e poucas unidades
• Taxa de administração da imobiliária, em geral de 8% a 10% do aluguel
• Imposto de renda sobre o aluguel recebido
• Manutenção e pintura entre inquilinos

Comprar na planta para alugar

O lançamento permite pagar a entrada aos poucos e entregar um imóvel novo, que aluga mais rápido e com menos manutenção nos primeiros anos. O cuidado é escolher empreendimentos com poucas unidades iguais à sua, para não competir com dezenas de vizinhos alugando ao mesmo tempo na entrega.

Este conteúdo é informativo e não é recomendação de investimento. Rentabilidade passada não garante resultado futuro.