Custos que ninguém conta na compra do imóvel

O preço anunciado é só uma parte do que você vai gastar. Entre impostos, cartório, banco e as despesas da entrega, a conta costuma somar de 4% a 6% do valor do imóvel. Num apartamento de R$ 600 mil, são de R$ 24 mil a R$ 36 mil que precisam estar disponíveis na hora certa. Abaixo, cada custo na ordem em que aparece.

Durante a obra

Correção pelo INCC

As parcelas pagas durante a obra são corrigidas pelo INCC. Não é uma taxa, mas aumenta o total pago. Em dois ou três anos de obra, a correção acumulada costuma ficar entre 8% e 15% sobre as parcelas do período. Veja o guia do INCC para entender a conta.

Comissão de corretagem

Em muitos lançamentos, a comissão do corretor é cobrada do comprador em separado, em geral entre 4% e 6% do preço, embora o valor anunciado já a considere. A cobrança é permitida desde que informada antes da assinatura. Pergunte no stand se o preço da tabela inclui a comissão e exija que isso esteja no contrato.

Na entrega das chaves

ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é pago à prefeitura quando o imóvel passa para o seu nome. Na cidade de São Paulo a alíquota é de 3% sobre o valor do imóvel ou sobre o valor de referência da prefeitura, o que for maior. Na parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação pode haver alíquota reduzida, dentro de um limite de valor. É o maior custo extra: R$ 18 mil num imóvel de R$ 600 mil.

Escritura e registro

Quando há financiamento bancário, o contrato com o banco vale como escritura, e você paga só o registro no cartório de imóveis. Sem financiamento, paga a escritura no tabelião e depois o registro. Os valores seguem a tabela oficial dos cartórios do estado e crescem com o valor do imóvel; para um imóvel de R$ 600 mil, escritura e registro somam algo entre R$ 6 mil e R$ 9 mil.

Taxas do banco

• Taxa de avaliação do imóvel, cobrada uma vez, em geral entre R$ 2 mil e R$ 4 mil
• Seguros obrigatórios de morte e invalidez (MIP) e de danos ao imóvel (DFI), embutidos em cada prestação
• Em alguns bancos, taxa de administração mensal
O Custo Efetivo Total (CET) do financiamento já soma tudo isso. Compare o CET, não só a taxa de juros.

Juros de obra

Se você assinar o financiamento antes da conclusão da obra, o banco cobra juros sobre o valor já liberado à construtora. Veja o guia sobre juros de obra.

Taxa de repasse ou anuência

Algumas incorporadoras cobram uma taxa para formalizar a transferência da dívida ao banco. Nem todas cobram, e a cobrança precisa estar prevista no contrato. Pergunte antes de assinar.

Depois das chaves

Condomínio

Começa na assembleia de instalação do condomínio, logo após o habite-se, mesmo que você ainda não tenha se mudado. Nos primeiros meses pode haver uma taxa extra para montar o caixa inicial e comprar equipamentos.

IPTU

Até o habite-se o imposto é do terreno e fica com a incorporadora. Depois, cada unidade recebe o seu carnê. A prefeitura pode levar alguns meses para desdobrar, e a cobrança chega retroativa.

Ligações e mudança

Ligação de luz, gás e internet, instalação de ar-condicionado, armários planejados e a mudança em si. Não entram na conta do imóvel, mas chegam todas no mesmo mês.

Resumo para um imóvel de R$ 600 mil financiado

• ITBI: cerca de R$ 18 mil
• Registro do contrato: R$ 4 mil a R$ 6 mil
• Avaliação do banco: R$ 2 mil a R$ 4 mil
• Total aproximado: R$ 24 mil a R$ 28 mil, sem contar comissão destacada, condomínio e mudança

Os valores são estimativas para a cidade de São Paulo e mudam com o município, o banco e o ano. Confirme as alíquotas e tabelas vigentes antes de fechar a conta.