Distrato: como desistir de um imóvel na planta

A vida muda: a renda cai, a família cresce, surge uma mudança de cidade. Quem comprou um imóvel na planta pode desistir da compra, o chamado distrato. Desde 2018, a Lei 13.786, conhecida como Lei do Distrato, define quanto a construtora pode reter e em que prazo deve devolver o restante. Conhecer essas regras antes de assinar ajuda a escolher bem e a negociar melhor, se um dia for preciso.

Arrependimento em 7 dias

Se você assinou o contrato no estande de vendas ou fora da sede da construtora, pode desistir em até 7 dias e receber de volta tudo o que pagou, inclusive a comissão de corretagem. A desistência precisa ser comunicada por carta registrada com aviso de recebimento, enviada dentro desse prazo. Passados os 7 dias, o contrato passa a ser irretratável.

Quanto a construtora pode reter

Se a desistência parte do comprador, a construtora devolve o que foi pago, corrigido pelo índice do contrato, mas pode descontar:
• A comissão de corretagem, integralmente
• Uma multa de até 25% do valor pago
• Até 50% do valor pago, no lugar dos 25%, quando o empreendimento está em patrimônio de afetação e o contrato prevê essa retenção. Em 2026, o STJ confirmou que esse percentual vale quando todas as condições estão presentes
• Se você já tinha recebido o imóvel: impostos, condomínio e uma taxa de uso de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato

Em quanto tempo o dinheiro volta

• Empreendimento com patrimônio de afetação: em até 30 dias depois do habite-se
• Sem patrimônio de afetação: em parcela única, 180 dias depois do distrato
• Se a construtora revender a sua unidade antes desses prazos: em até 30 dias da revenda

Na prática, em um empreendimento com afetação, o dinheiro pode demorar anos para voltar, porque só é devolvido depois que o prédio fica pronto.

Quando a culpa é da construtora

A lei aceita um atraso de até 180 dias na entrega, desde que esteja previsto no contrato. Passada essa tolerância, a situação se inverte:
• Você pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias
• Ou pode manter a compra e receber uma indenização de 1% ao mês sobre o valor que já pagou, enquanto durar o atraso

Nesses casos, nada de retenção de 25% ou 50%: a desistência é por culpa da construtora.

Antes de desistir, vale tentar

• Renegociar o fluxo de pagamento, adiando balões ou alongando parcelas
• Trocar por uma unidade menor ou mais barata no mesmo empreendimento
• Ceder o contrato a outro comprador, com a anuência da construtora, o que costuma sair bem mais barato do que o distrato

Antes de assinar a compra

• Leia o quadro-resumo: ele é obrigatório e precisa trazer as regras de distrato, os percentuais de retenção e o prazo de devolução
• Veja se o empreendimento tem patrimônio de afetação: ele protege a obra, mas permite retenção maior em caso de desistência
• Assuma um fluxo de pagamento que caiba no seu orçamento mesmo nos meses de balão

Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Fontes: Lei 13.786/2018 e Lei 4.591/1964 (arts. 43-A e 67-A).