Como funciona o pagamento de um imóvel na planta

Quem compra um imóvel pronto paga a entrada e financia o resto no dia da escritura. Quem compra na planta paga aos poucos, durante os dois ou três anos de obra, e só financia na entrega das chaves. Essa diferença é a maior vantagem do lançamento: você forma a entrada enquanto o prédio sobe, sem pagar juros de banco nesse período.

O fluxo exato muda de um empreendimento para outro, mas quase sempre tem as mesmas partes. A tabela de vendas que o corretor entrega no stand mostra cada uma delas.

1. Sinal (ou ato)

É o valor pago na assinatura da proposta ou do contrato. Costuma ficar entre 5% e 10% do preço do imóvel, às vezes dividido em duas ou três vezes nos primeiros meses. Pague sempre em nome da incorporadora ou da SPE do empreendimento, por boleto ou transferência, nunca na conta de pessoa física.

2. Parcelas mensais

São as parcelas que você paga durante a obra, em geral de 24 a 36 meses. Juntas, as mensais costumam somar entre 10% e 20% do preço. Elas são corrigidas pelo INCC, o índice que acompanha o custo da construção, então o valor sobe um pouco a cada mês. Se quiser entender esse reajuste, veja o nosso guia sobre o INCC.

3. Intermediárias (balões)

São parcelas maiores, pagas uma ou duas vezes por ano durante a obra, pensadas para quem recebe 13º, bônus ou tem uma reserva. Cada uma costuma valer de 2% a 5% do preço. Nem todo empreendimento tem intermediárias, e em muitos casos dá para trocá-las por mensais maiores.

4. Parcela das chaves

É o valor pago na entrega do imóvel, depois do habite-se. Pode ficar entre 5% e 15% do preço. Em muitos lançamentos, essa parcela é incluída no financiamento bancário, então o comprador não precisa ter o dinheiro em mãos.

5. Financiamento ou saldo pós-chaves

Tudo o que sobrou, em geral de 50% a 70% do preço, é pago na entrega. A maior parte dos compradores financia esse saldo com um banco. O processo começa alguns meses antes das chaves: a incorporadora chama os compradores para a análise de crédito, o banco avalia a renda e o imóvel, e o contrato de financiamento é assinado. A partir daí você paga as prestações ao banco, e a dívida com a construtora acaba.

Alguns empreendimentos oferecem financiamento direto com a construtora depois das chaves. As parcelas costumam ser corrigidas por IGP-M ou IPCA mais juros, e o prazo é menor do que o do banco. Compare bem antes de escolher.

Um exemplo em números

Imóvel de R$ 600 mil, obra de 30 meses, fluxo comum de mercado:
• Sinal: R$ 36 mil (6%), em duas vezes
• Mensais: 30 parcelas de R$ 3 mil, somando R$ 90 mil (15%), corrigidas pelo INCC
• Intermediárias: 2 balões de R$ 18 mil, somando R$ 36 mil (6%)
• Chaves: R$ 30 mil (5%)
• Saldo financiado na entrega: R$ 408 mil (68%)

Até as chaves, o comprador terá pago cerca de 32% do imóvel, sem juros bancários, apenas com a correção do INCC. Esses percentuais são ilustrativos; cada tabela de vendas tem os seus.

O que dá para negociar

• Reduzir ou parcelar o sinal
• Trocar intermediárias por mensais, ou o contrário
• Usar o FGTS na entrada ou no financiamento, se você e o imóvel se enquadrarem nas regras
• Em fim de estoque ou em feirões, desconto no preço ou na parcela das chaves
• Em alguns casos, dar um imóvel usado ou um carro como parte do pagamento (permuta)

Cuidados

• Some todas as parcelas até as chaves e veja se cabem no seu orçamento mesmo com a correção do INCC
• Confira no quadro-resumo do contrato o índice de correção, o prazo de entrega e a tolerância de atraso (normalmente 180 dias)
• Simule o financiamento do saldo já hoje, com a renda atual: se a prestação não cabe agora, dificilmente caberá na entrega
• Guarde todos os comprovantes de pagamento

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu contrato e da sua situação financeira.