INCC: como funciona a correção do imóvel na planta

Quem compra um apartamento na planta assina um valor, mas a parte que ainda falta pagar à construtora é corrigida mês a mês até o fim da obra. Essa correção segue o INCC, e ela pesa no bolso: em uma obra de três anos, o saldo pode crescer bem mais do que muita gente imagina. Entender o índice ajuda a planejar a compra sem susto.

O que é o INCC

O INCC, Índice Nacional de Custo da Construção, é calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE) e mede quanto sobe, a cada mês, o custo de construir: materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. A ideia é simples: se construir fica mais caro durante a obra, o saldo devedor acompanha.

Existem duas versões. O INCC-M é apurado entre os dias 21 de um mês e 20 do mês seguinte, e o INCC-DI segue o mês cheio. Os números são parecidos. O que vale para você é a versão escrita no seu contrato.

Quanto o INCC subiu

Nos 12 meses até outubro de 2026, o INCC-M acumulou alta de 6,75%. Em 2025 inteiro, a alta foi de 6,09%. Na prática, um saldo de R$ 400 mil a pagar durante a obra ganharia perto de R$ 27 mil em um ano só de correção, se nada fosse pago nesse período.

O que é corrigido e o que não é

• É corrigido o saldo que ainda falta pagar à construtora: parcelas mensais, balões (intermediárias), a parcela das chaves e o valor que será financiado no banco
• O que você já pagou não volta a ser corrigido
• Cada parcela é corrigida pelo índice acumulado desde a assinatura do contrato até o mês do pagamento

Por isso, quem paga uma entrada maior ou adianta parcelas sofre menos com o INCC: sobra menos saldo para ser corrigido.

Quando o INCC para

O INCC vale durante a obra. Depois da entrega das chaves e do habite-se, o que acontece depende de como você paga o restante:
• Financiando com o banco: o saldo é repassado ao banco, que passa a cobrar os juros e a correção do financiamento (em geral TR mais juros)
• Pagando direto à construtora depois das chaves: o contrato costuma trocar o INCC pelo IPCA ou pelo IGP-M, quase sempre com juros de até 1% ao mês

Confira no contrato qual índice vale depois da entrega e a partir de quando há juros.

E se a obra atrasar?

Nos contratos do Minha Casa Minha Vida, o STJ decidiu que, passado o prazo de entrega com a tolerância, o saldo deixa de ser corrigido pelo INCC e passa a ser corrigido pelo IPCA, a não ser que o IPCA fique mais caro para o comprador (Tema 996). Nos demais contratos, veja o que diz a cláusula de atraso.

Na prática, ao comparar lançamentos

• Some à conta a correção estimada do saldo durante toda a obra, e não só o preço de tabela
• Pergunte se o contrato usa INCC-M ou INCC-DI e quando começa a correção
• Quanto maior a entrada e menor o saldo durante a obra, menor o efeito do INCC
• Em obras mais longas, a correção pesa mais: veja a previsão de entrega com atenção

Fonte dos índices: FGV IBRE (INCC-M). Os valores mudam todo mês; confira o índice mais recente antes de fechar negócio.