Juros de obra: o que são e como pagar menos

Muita gente se surpreende ao receber um boleto do banco enquanto o prédio ainda está sendo levantado. Esse valor tem nome: juros de obra, também chamado de taxa de evolução de obra. Ele é legal e aparece em boa parte dos lançamentos, mas dá para entender de onde vem, quanto pode chegar e como deixá-lo menor.

Quando existem juros de obra

Eles aparecem quando você assina o financiamento com o banco ainda durante a obra. É o que acontece no crédito associativo, muito usado no Minha Casa Minha Vida e em vários lançamentos financiados pela Caixa e por outros bancos. Nesse modelo, o banco libera o dinheiro do seu financiamento para a construtora aos poucos, conforme a obra avança.

Sobre o valor já liberado, o banco cobra juros. Como você ainda não recebeu o imóvel, essas parcelas só pagam os juros e os seguros: elas não diminuem a sua dívida.

Por que a parcela cresce com o tempo

No começo da obra, pouco dinheiro foi liberado e a parcela é pequena. À medida que a obra avança, o banco libera mais, e os juros sobem junto. Perto do fim, a parcela de juros de obra pode ficar parecida com a futura prestação do financiamento.

Quando terminam

Os juros de obra acabam quando a obra é concluída e o banco considera o empreendimento entregue, com o habite-se e a documentação em ordem. Aí começa a fase de amortização: as prestações passam a abater a dívida de verdade.

E se a obra atrasar?

Se a obra atrasa, a fase de juros se estende e você continua pagando parcelas que não abatem nada. Nos contratos do Minha Casa Minha Vida, o STJ decidiu que é ilegal cobrar do comprador juros de obra depois do prazo de entrega previsto no contrato, já contando a tolerância (Tema 996). Se isso acontecer com você, guarde os boletos e procure orientação: esse valor pode ser cobrado da construtora.

Juros de obra não são o INCC

São duas coisas diferentes. O INCC corrige o saldo que você deve à construtora. Os juros de obra são cobrados pelo banco sobre o dinheiro que ele já liberou. Dependendo do contrato, você pode ter os dois ao mesmo tempo, e vale considerar os dois no seu orçamento mensal.

Como pagar menos

• Financie menos: entrada maior ou FGTS na assinatura reduzem o valor sobre o qual os juros incidem
• Escolha construtoras que entregam no prazo: atraso significa mais meses de juros sem abater a dívida
• Peça uma simulação da evolução da parcela mês a mês e coloque no orçamento o valor do fim da obra, não o do começo
• Acompanhe o cronograma da obra e o percentual executado informado pelo banco
• Compare com a opção de financiar só nas chaves: não há juros de obra, mas o saldo devido à construtora fica sendo corrigido pelo INCC até a entrega

As condições mudam conforme o banco e o contrato. Peça ao banco e à construtora a simulação completa antes de assinar.