Quanto preciso ganhar para financiar um imóvel?

Antes de olhar plantas e bairros, vale saber até onde o seu orçamento alcança. O banco decide isso com uma regra simples: a prestação do financiamento não pode passar de cerca de 30% da renda familiar bruta. A partir dela dá para estimar quanto você consegue financiar e, somando a entrada, qual preço de imóvel cabe no seu bolso.

A regra dos 30%

Se a sua família tem renda bruta de R$ 15 mil, a prestação máxima aceita fica perto de R$ 4.500. Alguns bancos são um pouco mais flexíveis, outros mais rígidos, e a análise considera também outras dívidas que você já paga, como carro e cartão. Quanto menos compromissos, maior a prestação aprovada.

Renda bruta ou líquida?

O banco usa a renda bruta, antes dos descontos de INSS e imposto de renda, mas só aceita renda comprovada. Para quem tem carteira assinada, valem os holerites e a declaração do IR. Para autônomos e empresários, valem extratos bancários, pró-labore, declaração do IR e, em alguns bancos, o faturamento da empresa. Renda informal, sem comprovação, costuma ser descartada ou considerada só em parte.

Somar renda

A renda pode ser composta por até duas ou três pessoas, dependendo do banco: cônjuge, companheiro, pais, filhos ou irmãos. Todos entram no contrato como compradores e respondem pela dívida. É o caminho mais comum para casais e para jovens que compram o primeiro imóvel com ajuda dos pais.

Tabela: renda aproximada por preço de imóvel

A tabela usa uma situação comum de mercado: entrada de 20%, financiamento de 80% em 30 anos pela tabela SAC, juros de cerca de 11,5% ao ano mais TR e prestação limitada a 30% da renda. Os valores são aproximados e servem para orientar; a taxa muda de banco para banco e com o seu relacionamento.

• Imóvel de R$ 300 mil: financia R$ 240 mil, primeira prestação perto de R$ 3.000, renda familiar de cerca de R$ 10 mil
• Imóvel de R$ 400 mil: financia R$ 320 mil, prestação perto de R$ 4.000, renda de cerca de R$ 13 mil
• Imóvel de R$ 500 mil: financia R$ 400 mil, prestação perto de R$ 5.000, renda de cerca de R$ 16,5 mil
• Imóvel de R$ 600 mil: financia R$ 480 mil, prestação perto de R$ 6.000, renda de cerca de R$ 20 mil
• Imóvel de R$ 800 mil: financia R$ 640 mil, prestação perto de R$ 8.000, renda de cerca de R$ 26,5 mil
• Imóvel de R$ 1 milhão: financia R$ 800 mil, prestação perto de R$ 10.000, renda de cerca de R$ 33 mil

Na tabela SAC a prestação começa mais alta e cai todo mês. Na tabela Price ela é fixa e começa menor, o que permite aprovar com renda um pouco mais baixa, mas o total pago em juros é maior.

Como caber em mais imóvel

• Dar uma entrada maior: cada R$ 50 mil a mais de entrada reduz a prestação em cerca de R$ 600 nessas condições
• Usar o FGTS na entrada, se tiver direito
• Verificar se o imóvel se enquadra no Minha Casa Minha Vida, que tem juros menores e aceita renda mais baixa para o mesmo valor
• Quitar ou reduzir outras dívidas antes da análise de crédito
• Comprar na planta: durante a obra você paga as parcelas da entrada sem juros bancários e financia só na entrega, com a renda daqui a dois ou três anos

Quando fazer a análise de crédito

Para imóvel pronto, antes de fazer proposta. Para imóvel na planta, a análise acontece perto da entrega das chaves, mas vale simular hoje, com a renda atual, para ter certeza de que o saldo vai caber. A maioria dos bancos tem simuladores online que mostram prestação e renda mínima em poucos minutos.

Este conteúdo é informativo. As condições reais dependem da análise do banco, da taxa vigente e do seu perfil.