Glossário do financiamento imobiliário

O financiamento é a maior dívida que a maioria das pessoas assume na vida, e vem cheio de siglas. Aqui estão as mais importantes, em ordem alfabética. Para saber quanto de renda você precisa, veja o guia sobre renda necessária para financiar.

Alienação fiduciária

Garantia usada em quase todo financiamento: o imóvel fica em nome do banco até a quitação, e você tem a posse e o uso. Se as parcelas não forem pagas, o banco pode retomar o imóvel sem processo judicial longo. Depois de quitar, a propriedade plena é transferida a você.

Amortização

Parte da prestação que abate a dívida de fato, sem contar juros e seguros. Também é o nome do pagamento extra que você faz para reduzir o saldo, usando FGTS ou dinheiro próprio, com opção de diminuir o prazo ou a prestação.

Análise de crédito

Avaliação que o banco faz da sua renda, das suas dívidas e do seu histórico antes de aprovar o financiamento. Resulta em um valor máximo aprovado e vale por um prazo limitado.

Avaliação do imóvel

Laudo feito por engenheiro indicado pelo banco para definir o valor do imóvel. O financiamento é calculado sobre o menor valor entre o da avaliação e o da compra. Tem taxa paga pelo comprador.

Carta de crédito

Documento que confirma o valor aprovado na análise de crédito, útil para negociar com segurança. No consórcio, é o valor que o contemplado recebe para comprar o imóvel.

CET (Custo Efetivo Total)

Taxa que reúne juros, seguros obrigatórios e tarifas do financiamento. É o número certo para comparar propostas de bancos diferentes, porque a taxa de juros sozinha esconde os demais custos.

Entrada

Parte do preço paga com recursos próprios, em geral de 20% a 30%. No imóvel na planta, é formada pelas parcelas pagas durante a obra.

FGTS

Fundo de Garantia que pode ser usado na entrada, para amortizar o saldo ou para pagar parte das prestações, dentro de regras de tempo de contribuição, valor do imóvel e não ter outro imóvel na cidade. Veja o guia sobre o FGTS na compra.

IPCA (financiamento corrigido por)

Linha em que o saldo devedor é corrigido pela inflação oficial mais juros menores. Prestação inicial mais baixa, mas sobe com a inflação. Indicada para prazos curtos ou para quem pretende amortizar rápido.

LTV (Loan to Value)

Percentual do valor do imóvel que o banco financia. Um LTV de 80% significa financiar R$ 400 mil de um imóvel de R$ 500 mil. Os limites variam por banco e linha e costumam ficar entre 70% e 80%.

MIP e DFI (seguros)

Seguros obrigatórios embutidos na prestação. O MIP quita a dívida em caso de morte ou invalidez permanente do comprador. O DFI cobre danos físicos ao imóvel, como incêndio e desabamento.

Portabilidade

Direito de transferir o financiamento para outro banco que ofereça taxa menor, sem pagar ITBI de novo. O novo banco quita a dívida com o antigo e você passa a pagar a ele.

Price (tabela)

Sistema de amortização com prestações iguais do início ao fim, antes da correção. Começa com prestação menor que a SAC, mas paga mais juros no total.

Pró-Cotista

Linha de financiamento com recursos do FGTS e juros menores que os do mercado, para quem tem conta no fundo há pelo menos 3 anos e não se enquadra no Minha Casa Minha Vida. Tem limite de valor do imóvel e depende de disponibilidade de recursos.

SAC (Sistema de Amortização Constante)

Sistema em que a parte de amortização é igual todo mês e os juros caem, então a prestação começa mais alta e diminui ao longo do contrato. É o mais usado no Brasil e o que paga menos juros no total.

Saldo devedor

Quanto ainda falta pagar ao banco, já descontadas as amortizações e somada a correção. É o valor para quitar ou portar o contrato.

SBPE

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo: a linha de financiamento comum dos bancos, com recursos da poupança, para imóveis que não se enquadram no Minha Casa Minha Vida.

SFH e SFI

O Sistema Financeiro da Habitação tem regras mais protetivas e teto de valor do imóvel; permite usar FGTS e tem desconto de registro no primeiro imóvel. O Sistema de Financiamento Imobiliário atende imóveis acima desse teto, com regras mais livres.

TR (Taxa Referencial)

Índice que corrige o saldo devedor na maioria dos financiamentos, somado aos juros. Ficou próximo de zero por anos e voltou a ter valor positivo quando os juros da economia subiram.

Taxa de juros nominal e efetiva

A nominal é a taxa anunciada ao ano; a efetiva considera a capitalização mensal e é um pouco maior. Compare sempre a efetiva, ou melhor, o CET.

Este glossário é informativo. Regras, tetos e taxas mudam com frequência; confirme as condições vigentes com o banco.