Como usar o FGTS na compra do seu imóvel

Para muita gente, o saldo do FGTS é o que faltava para tirar a compra do papel. Ele pode ajudar a pagar a entrada, diminuir o valor financiado ou aliviar as prestações. Mas o fundo tem regras próprias, e vale conhecê-las antes de escolher o imóvel, para não contar com um dinheiro que não vai poder usar.

Quem pode usar

Para usar o FGTS na compra da casa própria, é preciso cumprir todas estas condições:
• Ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada, somando todos os empregos, seguidos ou não
• Não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora, trabalha ou onde fica o imóvel que vai comprar, nem nas cidades vizinhas da mesma região metropolitana
• Não ter outro financiamento ativo pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em qualquer lugar do país
• Comprar para morar: o imóvel precisa ser residencial e urbano

Qual o valor máximo do imóvel

O imóvel precisa se enquadrar no SFH. Desde o fim de 2025, o teto passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, o que abriu o uso do FGTS para muitos apartamentos de médio e alto padrão em São Paulo.

Em que momento o FGTS entra

O saldo pode ser usado de três formas:
• Na entrada, para completar o valor de entrada exigido pelo banco
• Para amortizar ou quitar o saldo devedor de um financiamento
• Para pagar parte das prestações, até 80% do valor de cada parcela, por até 12 meses seguidos

E no imóvel na planta?

Aqui está o ponto que mais gera dúvida. Durante a obra, as parcelas pagas diretamente à construtora, como sinal, mensais e balões, em geral não podem ser pagas com FGTS. O fundo entra quando você assina o financiamento com o banco: no repasse, perto da entrega das chaves, ou já no início, quando o empreendimento é financiado na planta pelo banco, no chamado crédito associativo. Por isso, ao planejar a compra de um lançamento, conte com o FGTS para o momento do financiamento, e não para o fluxo de pagamento da obra.

Studios NR e imóveis para investir

O FGTS só vale para moradia própria. Unidades classificadas como NR, não residenciais, e imóveis comprados para alugar ficam de fora.

Saque-aniversário

Quem aderiu ao saque-aniversário continua podendo usar o FGTS para comprar a casa própria. A atenção fica para quem antecipou parcelas do saque com um banco: o valor dado em garantia fica bloqueado e não pode ser usado na compra.

Passo a passo

• Consulte o saldo no aplicativo FGTS
• Escolha o imóvel e faça a simulação do financiamento no banco
• Separe os documentos: carteira de trabalho, extrato do FGTS, comprovantes de renda e de residência e declaração de que não tem outro imóvel na região
• Na assinatura do contrato com o banco, informe que vai usar o FGTS; o próprio banco solicita a liberação

As regras do FGTS são definidas pelo Conselho Curador do fundo e podem mudar. Confirme as condições atualizadas com o banco antes de fechar negócio.