HIS, HMP, R2v e NR: o que significam

Quem pesquisa imóvel novo em São Paulo esbarra cedo nas siglas: um studio "NR", um apartamento "HIS 2", um empreendimento "R2v com HMP". Elas vêm das leis de zoneamento e do Plano Diretor da cidade e dizem duas coisas importantes: para que a unidade pode ser usada e, em alguns casos, quem pode comprá-la. Vale entender antes de reservar, porque algumas dessas classificações trazem regras que acompanham o imóvel para sempre.

R2v, R2h e R1: os usos residenciais

O zoneamento separa os imóveis pelo tipo de uso. R1 é uma casa por lote. R2h são casas agrupadas, geminadas ou sobrepostas. R2v é o edifício residencial, ou seja, o prédio de apartamentos comum. Quando um lançamento é R2v, as unidades são residenciais e podem ser compradas por qualquer pessoa, sem limite de renda.

NR: unidades não residenciais

NR quer dizer uso não residencial. Muitos studios são aprovados assim, pensados para hospedagem, serviços ou locação de curta temporada. Na prática, isso afeta o bolso: como a unidade não é residencial, normalmente não dá para usar o FGTS na compra, e o financiamento bancário segue regras de imóvel comercial, com condições diferentes das do financiamento habitacional. Se o seu plano é morar, confira se a unidade é R ou NR.

HIS: Habitação de Interesse Social

As unidades HIS são destinadas a famílias de renda mais baixa e existem em duas faixas. Com o salário mínimo de 2026 (R$ 1.621), os limites ficaram assim:
• HIS 1: renda familiar de até 3 salários mínimos (R$ 4.863) ou R$ 810,50 por pessoa; preço máximo da unidade de R$ 276.102,20
• HIS 2: renda familiar de até 6 salários mínimos (R$ 9.726) ou R$ 1.621 por pessoa; preço máximo de R$ 383.636,74

HMP: Habitação de Mercado Popular

A faixa seguinte é a HMP, para quem ganha um pouco mais:
• HMP: renda familiar de até 10 salários mínimos (R$ 16.210) ou R$ 2.431,50 por pessoa; preço máximo de R$ 537.672,71
Os valores são atualizados pela Prefeitura todo começo de ano, junto com o salário mínimo. Os de 2026 estão no Decreto Municipal 64.895, publicado em 6 de janeiro de 2026.

Por que as construtoras fazem unidades HIS e HMP

O Plano Diretor dá incentivos, como área construída extra, para empreendimentos com unidades de habitação social. Por isso é comum ver um mesmo prédio misturar unidades R2v de mercado com unidades HIS e HMP, às vezes chamado de EHIS ou EHMP. Em bairros classificados como ZEIS, Zonas Especiais de Interesse Social, parte do terreno precisa obrigatoriamente ser destinada a esse tipo de moradia.

O que muda para quem compra

Desde 2025, a Prefeitura ficou mais rigorosa com a destinação dessas unidades. Os pontos principais:
• Quem compra precisa comprovar que a renda da família está dentro da faixa, e a construtora responde por essa conferência
• A destinação social é permanente: vale também para revendas e aluguéis futuros, não só para a primeira venda
• O aluguel tem teto ligado à renda da faixa, e locação por temporada, como em aplicativos, não é permitida
• O uso irregular pode gerar multa para quem estiver na cadeia do imóvel
Para quem se encaixa na faixa de renda, HIS e HMP são uma ótima porta de entrada para o primeiro imóvel. Para quem pensa em comprar só para investir e alugar livremente, não são a escolha certa.

Como saber a classificação de uma unidade

A informação consta no memorial de incorporação, registrado em cartório, e deve aparecer de forma clara no material de venda. Na dúvida, peça à construtora a classificação da unidade que você está reservando antes de assinar qualquer coisa.

Este guia tem caráter informativo e não substitui a leitura do contrato nem a orientação de um advogado ou do cartório.